多业主的商业地产面临转型阵痛

【建材网】近年来，多业地产新国十条、主的转型阵痛限购、商业限贷、面临房产税及限价等政策措施密集出台，多业地产使得住宅地产的主的转型阵痛发展前景堪忧，但这却为商业地产的商业快速发展创造有利条件。国内一线房地产开发企业均公布了商业地产发展战略，面临以潘石屹的多业地产SOHO中国转型商业地产为例，未来几年，主的转型阵痛商业地产比例提升将成为国内房地产企业发展的商业重要举措。需要关注的面临是，我国的多业地产商业地产虽然势头很猛，问题却也不少。主的转型阵痛由于我国当前的商业商业地产仍旧是以产权销售为主。虽然便于开发商快速回笼资金，但往往造成产权分散化，继而使得商业地产的经营管理存在很大困难。商业地产的参与者，包括业主、物业以及市场公司均存在诸多隐忧。

业主：进退两难

与国内商业地产迅速发展形成鲜明对比的是，国内商业物业需求量逐步萎缩。由于网络购物的兴起和逐步完善，消费者光临实体店的次数逐步减少，使得企业对实体商铺的需求减少。电子商务虽无法完全取代实体经济，但它旺盛的生命力已对零售商业带来致命冲击。这些不利因素导致商业地产面临两难境地。作为中关村e世界的商铺投资者，业主李先生表示近年来自己投资的商铺，租金还不够还贷款。想转手，找商户是个问题;续租的话，租出一个合适的价格是个问题;低价租出去的话，办理各种手续又存在很多困难。这么多问题累加在一起，着实让人困扰。而还没有租出去商铺的一位业主则表示：现在出租商铺越来越难。一些老商户退租不干了，还有一些老商户则投机压低租金，自己没有招商资源，相应的流程不懂，也没有一个相应的管理公司帮助解决这种招商问题，真是进退两难。

物业：无辜的受害者

进退两难的不止是业主，物业公司也成为商业地产运营的受害方。因为业主的投资利益受到影响，一些业主以管理不善作为理由拒绝缴纳物业的服务费用，使得物业公司的发展受到很大影响!以中关村e世界为例，很多业主因为收益问题拒绝缴纳相应的物业服务费用，因为没有足够的费用支持，使得物业提供的服务品质有所下降。在这种情况下，已经缴纳费用的业主感到不公平开始拒绝缴纳费用。此外，由于商业物业无法像小区物业那样提供个体物业服务，提供的都是整体服务，这对于已经缴纳物业的业主和未缴纳物业的物主没有本质区别，这就引诱了更多的业主加入拒绝缴纳物业服务费的行业，如此恶性循环，给物业的工作带来的难度相当之高。事实上，物业公司的管理范畴并不包括招商或者租赁业务，但是却成为业主们发泄的对象，从这点上看，物业公司很无辜。

市场公司：力不存心

如果说物业公司作为明显的受害者的角色存在的话，那么市场公司则处在一个比较尴尬的位置上。因为市场公司本身没有任何商铺的产权，但是却需要保证商业地产的正常运转并提供相应的服务，比如需要代表商业地产里的所有业主和商户，接受相关部门的监督以及管理，落实相应的政策、法规以及要求。由于商铺的产权分散在千余个业主的手中，导致市场没有整体规划，市场公司也没有办法做强制要求，这样一来，市场公司的管理就存在很多困难。市场公司的主要收入来源是向市场范围的所有业主收取综合服务费，因为业主预期收益的减少，他们拒绝向市场公司缴纳费用，本来在管理上就很有难度，还没有足够的资金支持，市场公司不仅力不存心，面临的尴尬境地也不言而语。

探寻，解决问题的良方

无论是业主、物业还是市场公司，商业地产的参与者们，面临诸多问题的根本原因其实是产权分割。因为分散的产权导致统一经营业态很难实现，这样的话，统一的管理自然也就无从谈起。多产权式商铺中存在着一对关键矛盾，这种矛盾是造成一切问题的根源所在。

此外，商业地产目前没有专门的业委会成立细则和业委会的具体管理事项，没有相应的管理条例进行参照或者约束，商业地产的参与者们遇到问题，也没有一个正确的解决问题的依据，仅仅参照住宅业态的做法，既不科学，混淆了生活资料和生产资料的本质，也会为商业地产的发展造成更多的困扰。

基于此，可以参照国外一些先进的经验，采用商业地产信托的发展模式，采取统管或托管，将商业地产业主们的经营权和管理权做个集体信托，而将房产的处置权留给业主，这样做一是比较符合国情，也充分考虑了由经营业绩推导的REITS市场会太低于房产的评估值，将产权放入信托计划很难操作的问题。较终的目的是将多个业主变成一个业主，然后进行统一招商运营管理。此外，根据商业地产的特点建立相应的业委会以及相关的法规条例，当有了正确的法规约束的话，相信一些问题便可迎刃而解。

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